מה בודקים לפני שקונים דירה?

תקציב –

השלב הראשון יכול להיות קביעת התקציב – חסכונות? הורים? משכנתא? – ערכו רשימה מפורטת של ההון העצמי שלכם (הון עצמי – הכוונה היא לסכומי הכסף שעומדים לרשותכם,  חוץ ממשכנתא על הנכס הנרכש, כמו למשל חסכונות ו/או עזרה ממשפחה ).  אחרי שביררתם מהו בערך ההון העצמי שלכם, אתם כבר יודעים אם אתם זקוקים למשכנתא או לא.  אם כן – דאגו לקבל כבר בתחילת התהליך אישור עקרוני מהבנק למשכנתא, זהו מסמך בכתב שהבנק מנפיק עבורכם ותוקפו מבחינת זמן, מוגבל.  

משכנתא –

בשלב הזה אתם יכולים לערב יועץ/ת משכנתאות. ייעוץ משכנתאות טוב יחסוך ריביות ועמלות, ויתמקח עם הבנק במקומכם על תנאים טובים יותר. שימו לב שכיום, אין הליך רישוי מוסדר בחוק של יועץ משכנתאות ולכן כדאי מאוד לבדוק היטב לפני שבוחרים עם מי לעבוד – לקבל המלצות מניסיון אישי, ןלברר מהי ההכשרה המקצועית של היועץ/ת ומהו הניסיון שלו. זו לא חובה לקחת ייעוץ משכנתא, ורבים עושים זאת לבדם, לאחר לימוד עצמי של הנושא, עזרה מחבר/ה רו"ח או כלכלן, קצת כיתות רגליים בין הבנקים והפעלת שכל ישר.

בנוגע למשכנתא, חשוב מאוד לדעת, שגובה ההלוואה שתקבלו נגזר משווי הדירה כפי שהבנק קובע אותו , באמצעות שמאי מטעמו, ולא בהכרח מהסכום שסגרתם עם המוכרים. השמאי בהחלט יכול לקבוע שעבור הבנק, הדירה שווה פחות ממה שהסכמתם לשלם, ומסכום זה תיגזר ההלוואה שלכם. המשמעות היא, שגם גובה ההון העצמי שתדרשו להעמיד נגזר מקביעת השמאי.

מיקום וסביבה –

השלב הבא הוא בחירת האיזור שבו תרצו לקנות דירה. בדקו אילו איזורי מגורים מתאימים לכם מבחינת התקציב. תוכלו לבדוק מחירי עסקאות גם בלוחות כמו "יד 2" וגם באתר רשות המיסים (פירוט עסקאות שדווחו לרשויות המס). חשוב לדעת – האם אתם קונים דירה להשקעה או למגורים? זו שאלה קריטית שיכולה להשפיע מאוד על הבחירה.

בהנחה שאתם מעוניינים בדירה למגורים, ישנם מספר דברים שראוי לבדוק עוד לפני שנכנסים לדירה עצמה. בדקו את הסביבה של הדירה מכמה בחינות: הבניין שבו היא נמצאת  – מי הקבלן שבנה את הבניין? מתי נבנה הבניין? מהו מצב התחזוקה של השטחים המשותפים (חדר מדרגות, לובי , גג), האם יש ועד פעיל ומתפקד, האם יש חברת ניהול? מי השכנים שלכם? אפשר לעשו את הבדיקות האלו לבד, אך יש חברות שנותנות את השירות הזה, במסגרת מה שנקרא "בדק בית".

מה חשוב לחפש בסביבת הבניין?

מה בנוי בקרבת הבניין ? האם יש שטחים פתוחים שטרם נבנו (כדאי לדעת מה מתוכנן שם), האם ישנם מוסדות ציבור כמו בית חולים, תחנת משטרה, גן ילדים, מפעל כלשהוא, מבנה חקלאי כמו רפת, או חוות סוסים , האם יש בסמוך לבניין קו מתח גבוה או חדר טרנספורמציה – כל הדברים האלו יכולים להשפיע רבות על איכות החיים בדירה, גם אם הם לא נראים חשובים בביקור הראשון, וחלקם יכול להיות מטרד של ממש, עד כדי שיקול מכריע בעצם רכישת הדירה. תארו לעצמכם למשל, שאתם גרים ליד בית חולים, וסירנות של אמבולנס נשמעות בתדירות גבוהה. זה יכול להיות לא נעים…     
בדקו את דרכי הגישה והסדרי התחבורה באיזור – איך יוצאים מהשכונה כל בוקר? האם רק לצאת ממנה לוקח שעה עוד לפני הפקקים?

מבחינה תכנונית, בדיקה שאין לוותר עליה היא נושא היתר הבניה  – האם לדירה יש היתר? והאם הדירה בנויה בפועל בהתאם להיתר הזה? האם יש חריגות בניה כמו מרפסת שנסגרה, קיר חיצוני שהוסר או השתנה, חלון שהוגדל, מחסן שצורף כחדר נוסף, דלת כניסה שאינה במקום המקורי שלה, פרגולה גדולה? מחסן שמשמש בפועל למגורים?   
חשוב לדעת שיש אבחנה בחוק בין שטחי שירות כמו מחסן או מסתור כביסה, לבין שטח עיקרי, ולא ניתן למשל, לעשות שימוש עיקרי בשטח המוגדר כשטח שירות. גם זו חריגת בניה. חריגות בניה הן עבירה פלילית, ולא רק הבנייה עצמה מהווה עבירה אלא גם השימוש בחלק שנבנה ללא היתר, או שימוש בשטח, שלא בייעוד הקבוע בהיתר. כאן, אני ממליצה לא לוותר על הזמנת תיק הבנין מהעירייה בדיקה במחלקת הפיקוח, ובדיקה באמצעות  אדריכל/ית ו/או שמאי/ת ועו"ד המתמחה בתכנון ובניה.

בדיקה תכנונית –

אני מאוד ממליצה לבצע בדיקה בוועדה המקומית לתכנון ובניה  -שם יוכלו לומר לכם, האם ישנן תכניות בניה המשנות את ייעוד הקרקע שבה נמצאת הדירה או שטחים סמוכים לה . האם ישנן תכניות בניה חדשות ומאושרות שעוד לא בוצעו, או שמא יש תכניות בהכנה. אולי ברחוב ישנם בניינים לקראת תמ"א או שיפוץ? זה יכול להשפיע עליכם מבחינת נוחות, גישה לבניין, רעש, אבק וכד'. אפשר לעשות זאת לבד, בליווי וייעוץ של עוה"ד שלכם, אבל אם הוא או היא אינם מתמחים בתכנון ובניה, מומלץ לבצע את הבדיקות האלו באמצעות שמאי/ת או אדריכל/ית.

בדיקות משפטיות – בדיקות הדירה עצמה הן משפטיות, פיזיות ותכנוניות, ושוב- בכל חוזה תדרשו להצהיר ולהתחייב שבדקתם הכל – אז למה הכוונה?

מבחינה משפטית, עוה"ד שלכם יבדקו  את רישום הדירה– האם הזכויות בדירה רשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)? האם מדובר בזכות בעלות או חכירה? האם הזכויות רשומות ברשות מקרקעי ישראל או אולי ב"חברה משכנת"? האם למוכרים יש משכנתא? האם על הזכויות שלהם רובץ עיקול או הערה מגבילה אחרת? האם הבנין רשום כבית משותף ?

 נשמע לכם כמו סינית? אולי, אבל עוה"ד שלכם אמור/ה לדעת בדיוק מה המשמעות של כל זה. היא/הוא יאתרו את כל המסמכים הדרושים, ויעבוד מול כל הגופים הרלוונטים.

בדיקה פיזית של הדירה –

חשוב מאוד לבדוק את מצב הדירה מבחינה פיזית – בת כמה הדירה? מה מצב המערכות העיקריות שלה- מים, חשמל, ביוב, מיזוג וכד'. האם יש סימני לחות או רטיבות בקירות או בעיות באיטום? האם ישנם סדקים, שברים ורשימת ארוכה מאוד של ליקויים אפשריים.

מאחר ואתם מצהירים ומתחייבים בחוזה שבדקתם את הדירה– כדאי מאוד שתעשו זאת. לא נעים לגלות עם הכניסה לדירה, סתימות בביוב, סדקים בקירות או בעיות בצנרת. בעניין הזה אני באמת ממליצה לקחת שירות של חברת בדק בית או מהנדס בניין. כדאי לקבל המלצות מחברים או מעוה"ד שלכם, שעובד/ת עם אנשי מקצוע כאלו בשגרה.

עיצוב פנים –

ייעוץ מומלץ נוסף בעיני , שלמעשה הוא רלוונטי כבר בשלב חיפוש הדירה, הוא ייעוץ של אדריכל/ית ו/או מעצב/ת פנים. לא פעם אנחנו מתקשים לראות את הפוטנציאל התכנוני הטמון בדירה, ועלולים לפספס דירה שהיא "מציאה" , כי אין לנו את הכלים המקצועיים לראות את האפשרויות התכנוניות והעיצוביות הטמונות בדירה. לכן כדאי לשלב בבדיקה אנשי מקצוע, שיבדקו את תכניות הדירה ויוכלו לומר לכם מהו הפוטנציאל להרחבת הדירה, או אפילו רק לתכנון מיטבי של המצב הקיים. לפעמים מספר שינויים פנימיים בדירה יכולים לעשות שינוי אדיר.

לא נגעתי כאן בנושא המיסים שכרוכים בעסקה (מס שבח, מס רכישה, היטלי השבחה ופיתוח), אבל זו סוגייה רחבה  מאוד, אז אולי נשאיר משהו לפוסט נוסף…

אז נכון שהכל נשמע די מורכב ועמוס, אבל רובנו עוברים זאת בהצלחה בעזרת סבלנות, אופטימיות ואנשי מקצוע מעולים. אז אני מקווה שהצלחתי לעשות קצת סדר בבלגאן – והכי חשוב  – בהצלחה!!!

*המידע בפוסט זה הוא מידע כללי בלבד, הוא לא תחליף לייעוץ משפטי שמתאים למקרה שלכם, הוא לא חוות דעת משפטית ואין להסתמך עליו. המטרה בפוסט היא  לתת רקע כללי בלבד על התהליך של רכישת דירה, וההמלצה החד משמעית היא לקחת ייעוץ מקצועי מתאים.