בכל חוזה רכישה של נדל"ן, ובוודאי שגם בחוזי רכישת דירה, מופיעה פסקה אחת קבועה, שבה נדרש הקונה להצהיר, שהוא בדק את הדירה מבחינה פיזית, תכנונית ומשפטית.
בפוסט הזה, אני רוצה להרחיב קצת על הבדיקה המשפטית.
אז מצאתם דירה, היא נראית נהדר, היא עונה על הצרכים שלכם, והמחיר מתאים. פגשתם את המוכרים, הגעתם להסכמות בסיסיות ועכשיו אתם מעבירים את הכדור לידי עוה"ד שלכם.
הדבר הראשון שייבדק ע"י עוה"ד, הוא פרט חשוב ובסיסי שגם אתם יכולים לבדוק בעצמכם, לא כתחליף לבדיקה מקצועית ע"י עו"ד, אלא כדי שיהיה לכם מושג בסיסי לגבי הדירה שאתם מתעניינים בה. למעשה, אני ממליצה לבצע את הבדיקה הזו בשלב ממש ראשוני, אחרי שראיתם את הדירה ולפני שתסגרו משהו עם המוכרים.
המקום הראשון שאליו נפנה הוא לשכת רישום הקרקעין – "הטאבו".
לשכת רישום המקרקעין מהווה אגף במשרד המשפטים, והיא מנהלת את "פנקסי המקרקעין", שבהם רשומות הזכויות במקרקעין.
באתר האינטרנט של משרד המשפטים ניתן בקלות ותמורת אגרה סמלית לקבל העתק מהמרשם, שנקרא "נסח הטאבו", ממש כאן
המרשם פתוח לכל , וכל אחד ואחת יכולים לעיין בו.
איתור הנכס הרלוונטי מתבצע ע"י הקלדת נתונים של גוש וחלקה [ שכן הקרקעות המוסדרות בארץ רשומות עפ"י גושים, חלקות ותתי חלקות].
אם לא ידוע לכם מס' הגוש והחלקה, ניתן לאתר אותם גם לפי כתובת הנכס כאן
אז מה נגלה מנסח הטאבו? הנה רק חלק ממה שאפשר לגלות:
- מי הבעלים הרשום של הנכס? האם המוכר רשום כבעלים בעצמו? האם הוא חוכר? האם יש לו שותפים?
- אם מדובר בחכירה, מהי תקופת החכירה? מתי היא מסתיימת? האם יש מגבלה בהעברת זכויות?
- האם הנכס נרשם כבית משותף? האם הדירה שבה אנחנו מעוניינים רשומה כיחידה רישומית נפרדת?
- האם על הנכס רובצת משכנתא?
- האם הנכס נקי מעיקולים או הערות מגבילות כלשהן [כמו למשל, הערת אזהרה בגין עסקה קודמת שנעשתה בנכס, הערה על צורך בהסכמת צד שלישי, הערה תכנונית על העדר התאמה ועוד]
- מהו שטח הנכס הרשום?
- אם הנכס רשום כבית משותף, ניתן יהיה לקבל גם את מסמכי הבית המשותף – תשריט שבו ניתן לזהות את הדירה, צו רישום בית משותף ותקנון הבית המשותף.
המון מידע גלום במסמך החשוב הזה, והוא הצעד הראשון בבדיקות המשפטיות. הצצה ראשונית בו יכולה לעיתים ללמד המון על טיב העסקה המצפה לנו, על המחיר, תנאי התשלום, ומהלך העסקה.
בהמשך, ארחיב יותר על הבדיקות המשפטיות, ועל נכסים שאינם רשומים בטאבו, אלא למשל ברשות מקרקעי ישראל או ב"חברה משכנת".
*האמור לעיל הינו מידע כללי בלבד, אין לראות בו משום ייעוץ, אין להסתמך עליו והוא אינו מתיימר להחליף ייעוץ מקצועי ו/או משפטי ו/או ייעוץ פרטני על ידי גורם מתאים.